Sang tên nhà ở San Jose, giải thích rõ ràng từng bước
Thêm tên, bớt tên, sang tên cho vợ chồng, chuyển nhà vào living trust, hay làm giấy sau khi người thân qua đời. Làm đúng thì thuế nhà không bị định giá lại. Giá cố định từ $325 mỗi giấy. Hẹn gặp trực tiếp tại văn phòng San Jose.
Ghi chú về từ ngữ: ở Việt Nam quen gọi là sổ đỏ hay sổ hồng. Ở California không có sổ đỏ; thứ thay thế là giấy chủ quyền, tiếng Anh gọi là deed, được thu lục tại văn phòng địa bạ của quận (County Recorder). Muốn đổi tên người đứng nhà, bạn không sửa tờ giấy cũ, mà làm một tờ deed mới rồi nộp cho quận.
Sang tên sai cách, thuế nhà có thể tăng gấp nhiều lần
Ở California, khi căn nhà đổi chủ, quận có thể định giá lại (reassessment) theo giá thị trường hôm nay. Một căn nhà mua năm 1995 đang đóng thuế trên giá cũ có thể bị nhảy lên giá hiện tại, nghĩa là tiền thuế một năm tăng thêm hàng nghìn đô la.
Nhưng luật có nhiều trường hợp được miễn định giá lại, ví dụ chuyển giữa vợ chồng, chuyển vào hoặc ra khỏi living trust của chính mình, hay chuyển vào công ty mà tỷ lệ sở hữu không đổi. Điều kiện là phải dùng đúng loại giấy, ghi đúng lời miễn trừ, và nộp đúng đơn báo đổi chủ sở hữu (PCOR) cùng lúc với giấy sang tên.
Đây chính là chỗ nhiều người tự tải mẫu trên mạng bị sai, và chỉ phát hiện khi nhận giấy thuế năm sau.
| Trường hợp | Giấy cần làm | Giá |
|---|---|---|
| Thêm tên hoặc bớt tên trên giấy chủ quyền | Quitclaim hoặc Grant Deed | $325 |
| Sang tên giữa vợ và chồng | Interspousal Transfer Deed | $325 |
| Chuyển nhà vào living trust | Trust Transfer Deed | $325 |
| Người đứng tên chung qua đời | Affidavit of Death | $325 |
| Chuyển nhà vào LLC hoặc công ty | LLC Deed Transfer | từ $325 |
| Nhờ người khác ký thay khi bạn ở xa | Special Power of Attorney | $325 |
| Đổi người quản lý trust (trustee) | Giấy đổi trustee | từ $325 |
| Chia nhà từ trust cho con cháu | Trustee’s Deed (deed of distribution) | $500 |
| Cho vay tư nhân, làm nợ thứ hai | Promissory Note & Deed of Trust | báo giá trước |
| Bảo vệ tiền lời căn nhà khỏi chủ nợ | Homestead Declaration | $150 |
Chưa bao gồm: phí nộp hồ sơ điện tử $50, phí công chứng $15 mỗi chữ ký, và lệ phí quận (khoảng $50, tùy quận). Chúng tôi báo tổng chi phí bằng văn bản trước khi bạn trả tiền.
Những trường hợp thường không bị tăng thuế
Vợ chồng chuyển cho nhau. Thêm tên vợ hoặc chồng, hoặc bỏ tên sau ly hôn, thường được miễn hoàn toàn.
Chuyển vào living trust của chính mình. Vì người thụ hưởng vẫn là bạn, quận không xem đó là đổi chủ.
Chuyển vào LLC mà tỷ lệ sở hữu không đổi. Nếu sau khi chuyển, mỗi người vẫn giữ đúng phần của mình, thường được miễn.
Cha mẹ cho con. Từ tháng 2 năm 2021 (Proposition 19), luật siết chặt hơn nhiều: con phải dọn vào ở làm nhà chính và phải nộp đơn xin miễn đúng hạn, và vẫn có giới hạn về giá trị.
Chúng tôi soạn giấy và đơn theo yêu cầu của bạn, nhưng không phải luật sư hay chuyên viên thuế. Với trường hợp cha mẹ cho con hoặc tài sản lớn, nên hỏi thêm chuyên viên thuế hoặc văn phòng định giá của quận (County Assessor).
Những việc gia đình hay cần nhất
Chồng hoặc vợ vừa mất
Giấy xóa tên người đã qua đời khỏi chủ quyền, không phải ra tòa.
Muốn thêm tên con
Thêm tên con vào nhà — nhưng nên hỏi kỹ về thuế trước khi làm.
Đã có trust nhưng chưa sang tên
Trường hợp phổ biến nhất. Chỉ cần một giấy $325 là xong.
Đang ở Việt Nam
Ký tại lãnh sự quán, hoặc nhờ người nhà ký thay bằng giấy ủy quyền.
Nhà cho thuê muốn bỏ vào LLC
Chuyển vào công ty giữ nguyên tỷ lệ sở hữu để tránh định giá lại.
Chia nhà cho con cháu
Sau khi chủ trust qua đời, trustee ký giấy chia nhà cho người thừa kế.
Từ lúc gọi đến khi có giấy đã thu lục
Gọi hoặc hẹn gặp
Chưa cần trả tiền. Cứ hỏi cho rõ trước đã.
Xem giấy chủ quyền cũ
Chúng tôi tra cứu giấy đã thu lục để chép đúng phần mô tả pháp lý.
Soạn giấy và ký
Xong trong 2-3 ngày làm việc. Ký trước notary, có thể ký ngay tại văn phòng.
Nộp cho quận
Nộp điện tử kèm đơn PCOR, rồi gửi lại bản đã thu lục.
Bán nhà hoặc trust thành bất khả hủy? Còn phần thuế.
Khi chủ trust qua đời, living trust thường trở thành bất khả hủy (irrevocable). Lúc đó trust cần số thuế riêng (EIN) và thường phải khai tờ thuế 1041, nhất là khi căn nhà được bán.
Văn phòng cộng tác của chúng tôi, Fingerscan Digital, làm phần này ngay cùng địa chỉ: khai thuế và xin EIN, và xin ITIN cho người không có số an sinh xã hội.
Nghĩa là giấy tờ nhà cửa và phần thuế đều làm được trong cùng một chuyến đi.
Silicon Valley — gặp trực tiếp tại San Jose
Văn phòng chúng tôi ở 434 Blossom Hill Rd, San Jose, phục vụ khắp Santa Clara County: San Jose (Story Road, Senter, Evergreen, Berryessa, Willow Glen, Almaden), Milpitas, Santa Clara, Sunnyvale, Cupertino, Campbell, Los Gatos, Saratoga, Morgan Hill, Gilroy và Fremont.
Không tiện đi lại? Chúng tôi cũng làm từ xa cho cả 58 quận California, nhưng nhiều bác lớn tuổi muốn ngồi xuống xem giấy tận mắt, nên xin cứ hẹn giờ đến văn phòng.
19 câu hỏi về sang tên nhà ở California
Sổ đỏ ở Mỹ gọi là gì?
Ở California không có sổ đỏ. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu là giấy chủ quyền, tiếng Anh gọi là deed, được thu lục tại văn phòng địa bạ của quận. Khi sang tên, chúng tôi soạn một tờ deed mới và nộp cho quận, chứ không sửa tờ giấy cũ.
Tôi mất giấy chủ quyền thì sao?
Không sao. Bản gốc nằm tại văn phòng địa bạ của quận, chúng tôi lấy bản sao với $30 để chép đúng phần mô tả pháp lý trước khi soạn giấy mới.
Sang tên nhà khác living trust chỗ nào?
Sang tên nhà là một tờ giấy (deed) đổi tên người đứng chủ quyền và nộp cho quận, từ $325. Living trust là bộ hồ sơ thừa kế giúp gia đình không phải ra tòa probate, trọn gói $950 hoặc $1,500. Có trust rồi vẫn phải làm giấy sang tên thì căn nhà mới thực sự nằm trong trust.
Sang tên nhà tốn bao nhiêu tiền?
Hầu hết các loại giấy sang tên là $325 mỗi giấy. Giấy chia nhà từ trust cho người thừa kế là $500. Chưa bao gồm phí nộp điện tử $50, công chứng $15 mỗi chữ ký, và lệ phí quận khoảng $50.
Sang tên nhà có bị tăng thuế không?
Tùy trường hợp. Chuyển giữa vợ chồng, chuyển vào living trust của chính mình, hoặc chuyển vào LLC mà tỷ lệ sở hữu không đổi thì thường được miễn. Điều kiện là phải dùng đúng loại giấy và nộp đơn PCOR đúng cách.
Tôi muốn cho con căn nhà. Có bị định giá lại không?
Từ tháng 2 năm 2021, luật Proposition 19 giới hạn nhiều: con phải dọn vào ở làm nhà chính, phải nộp đơn xin miễn đúng hạn, và vẫn có giới hạn về giá trị. Trước khi làm, nên hỏi chuyên viên thuế hoặc văn phòng định giá của quận.
Chồng tôi mới qua đời, nhà đứng tên hai người. Phải làm sao?
Nếu nhà đứng tên chung (joint tenancy) hoặc trong trust, thường chỉ cần một giấy Affidavit of Death $325 để xóa tên người đã mất, không cần ra tòa. Chúng tôi xem giấy chủ quyền để biết đúng loại nào.
Tôi đang ở Việt Nam, có làm được không?
Được. Bạn có thể ký trước viên chức lãnh sự quán, hoặc làm giấy ủy quyền đặc biệt để người nhà ở Mỹ ký thay. Giấy ủy quyền cho bất động sản là $325 và phải thu lục tại quận.
Tôi có trust rồi nhưng nghe nói nhà chưa vào trust?
Rất thường gặp. Trust chỉ bảo vệ những gì đã sang tên vào. Chúng tôi tra giấy chủ quyền, nếu nhà còn đứng tên cá nhân thì soạn Trust Transfer Deed $325 và nộp cho quận.
Quitclaim và Grant Deed khác nhau ra sao?
Grant Deed có cam kết rằng người cho chưa từng sang tên nhà cho ai khác. Quitclaim chỉ chuyển phần quyền mà người cho đang có, không cam kết gì, nên thường dùng trong gia đình. Chúng tôi soạn theo loại bạn chọn.
Làm giấy mất bao lâu?
Giấy xong trong 2 đến 3 ngày làm việc. Sau khi bạn ký trước notary, chúng tôi nộp điện tử cho quận trong ngày làm việc đó.
Tôi có cần luật sư không?
Luật California không bắt buộc. Legal Document Assistant có đăng ký được soạn giấy theo chỉ dẫn của bạn với giá cố định. Nếu có tranh chấp trong gia đình, chúng tôi giới thiệu luật sư.
Có phải trả thuế chuyển nhượng (transfer tax) không?
Nhiều trường hợp trong gia đình được miễn thuế chuyển nhượng, ví dụ chuyển vào trust hoặc giữa vợ chồng, nếu ghi đúng lời miễn trừ trên giấy. Chúng tôi ghi phần này theo tình trạng bạn cho biết.
Nhà còn nợ ngân hàng, sang tên có sao không?
Sang tên không xóa nợ. Hợp đồng vay thường có điều khoản đòi trả hết khi đổi chủ, tuy nhiên chuyển vào living trust của chính mình thường được luật liên bang bảo vệ. Nếu không chắc, hỏi ngân hàng trước.
Homestead Declaration là gì và có cần không?
Đó là giấy thu lục để bảo vệ tiền lời căn nhà chính khỏi chủ nợ có phán quyết tòa. Phí soạn là $150, công thêm $25 nếu muốn nộp luôn đơn miễn thuế nhà chính với quận.
Trust thành bất khả hủy thì phải làm gì về thuế?
Thông thường trust cần xin số thuế EIN và khai tờ 1041, nhất là năm bán nhà. Văn phòng cộng tác Fingerscan Digital làm phần khai thuế và xin EIN ngay cùng địa chỉ.
Tôi không có số an sinh xã hội thì sao?
Vẫn có thể đứng tên nhà. Khi cần khai thuế, Fingerscan Digital là đại lý chứng nhận của Sở Thuế (IRS CAA) và làm hồ sơ xin ITIN tại chỗ, không phải gửi hộ chiếu đi xa.
Tôi có thể đến văn phòng gặp trực tiếp không?
Dạ được, xin hẹn trước ở 434 Blossom Hill Rd, San Jose. Cô Quinnie sẽ ngồi xem từng dòng giấy với bạn trước khi ký.
Bắt đầu như thế nào?
Gọi (408) 766-3532 hoặc điền đơn trên mạng. Chúng tôi xem giấy chủ quyền, báo tổng chi phí bằng văn bản, rồi soạn giấy trong 2-3 ngày làm việc.
Cứ gọi, chúng tôi lo phần giấy tờ
Giá cố định từ $325 mỗi giấy. Xem giấy tận mắt tại văn phòng San Jose, hoặc làm từ xa nếu bạn ở xa.
TruPoint Legal LLC, 434 Blossom Hill Rd, San Jose, CA 95123. TruPoint Legal là Legal Document Assistant có đăng ký và bảo lãnh (LDA #268, quận Santa Clara). Chúng tôi không phải luật sư, không tư vấn pháp lý hay thuế, và chỉ soạn hồ sơ theo chỉ dẫn của khách hàng. Quy định miễn định giá lại thay đổi theo thời gian; xin kiểm chứng với văn phòng định giá của quận hoặc chuyên viên thuế. Giá chưa bao gồm phí nộp hồ sơ, công chứng và lệ phí quận.